תמונת דף
תקציר
עבודה זו, מתמקדת במגמות המחירים שחלו בעשור האחרון בשוק הדירות ברמה הרגיונאלית,
ובחקירת המשתנים המשפיעים על מחירי הדירות ואמידת גמישותם .
העבודה, נכתבה במטרה לבחון, לעדכן ולשפר את מתודולוגיית המודל לחישוב מדד מחירי הדירות
הקיים כיום בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. בנוסף, העבודה מאפשרת הרחבה של המידע
והתוצרים הסטטיסטיים המפורסמים אודות מחירי הדירות .
חישוב מדדי המחירים התבצע על סמך מתודולוגיה הדונית בטכניקת ה - C.P.I.M (מעקב אחר
דירה מייצגת). המודל נבחר על סמך המלצת הספרות המקצועית והותאם לשוק הישראלי לאחר
ביצוע סימולציות רבות לאופטימיזציה של מבנה הפונקציה, מספר וסוג המשתנים המסבירים .
הנחת המחקר הבסיסית גורסת ששוק הדיור אינו בנוי משוק אחד אלא ממספר תתי-שווקים בהם
קיימות מגמות מחירים מעורבות ושונות בעוצמתן. קיומן של מגמות מחירים שונות באזורים
גיאוגרפים שונים נובע מרמות דיפרנציאליות של ביקושים רגיונאליים הנגזרים ממגוון פרמטרים
כגון: שיעור האבטלה המקומי, ההכנסה הפנויה למשק-בית האזורית, מאזן הגירה מקומי וכו . ' בצד
ההיצע משפעים פרמטרים רגיונאליים כגון: רמת המלאי הלא-מכור האזורי, מספר התחלות בנייה
אזורי ועוד .
המחקר מודד לראשונה, באופן מדעי ואמפירי את השתנות מחירי הדירות ה אזורית. המדידה בוצעה
9-ב תתי-שווקים גיאוגרפים בישראל והיא כוללת 64 יישובים עירוניים. המדידה בוצעה על-פני
השנים 2009-1999 באמצעות רגרסיה הדונית רבת- משתנים, בשיטת הריבועים הפחותים והיא
מסבירה בממוצע מעל ל - 70% מהשונות של מחירי הדירות באמצעות 8 משתנים מסבירים. מרבית
המשתנים המסבירים שנכללו במחקר נמצאו מובהקים ברמה של 5% ומטה .
בנוסף למדידת השתנות מחירי הדירות, מנתח המחקר את הגורמים המשפיעים על מחירי הדירות
ואומד את גמישות המחיר ביחס למאפייני הדירה ומאפייני הסביבה .
המחקר מספק ידע תיאורטי ומעשי ללמידת ויישום המודל ההדוני במטרה לעודד את השימוש
ההדוני למדידת שינויי מחירים עבור מוצרים בעלי מאפיינים הטרוגניים .
תוצאות המחקר מראות שבשנים 2009-1999 עלו מחירי הדירות במונחים ריאליים ברוב חלקי
הארץ. באזורים חיפה ,צפון וקריות נרשמו ירידות מחירים ריאליות. מגמות המחירים האזוריות
השונות מוכיחות את הצורך בחקירת מחירים אזוריות ולא כלל-ארצית .
מהמחקר ניתן לראות שפער המחירים בין האזורים השונים בישראל התרחב בשנים 2009-1999
כתוצאה מעליות מחירים חדות באזורים תל-אביב, ירושלים והמרכז לעומת ירידות מחירים באזורי
הצפון, חיפה והקריות.
המחקר גם מצביע על כך שמאפייני הדירה הקריטיים והדומיננטיים ביותר בהשפעתם על מחיר הדירה
הינם שטח הדירה, סוג הדירה, הרמה החברתית-כלכלית של התושבים באזור הסטטיסטי ורמת
הפריפריאלית של היישוב
