שווי דירות מגורים כאינדיקאטור לרמה חברתית-כלכלית

שוויה של דירת מגורים בשוק החופשי משקף את מאפייניה הפיזיים, הסביבתיים, הכלכליים והחברתיים, כפועל יוצא מתנאי היצע וביקוש באזור בעת מכירתה. לאור קיום הקשר בין שווי דירה הממוקמת באזור גיאוגרפי מסוים לבין מאפיינים חברתיים-כלכליים של האוכלוסייה באותו אזור, מטרתו של המחקר הנוכחי לבדוק תיקוף שווי הדירות כאינדיקאטור לרמה חברתית- כלכלית של יחידות גיאוגרפיות שונות, וכן לבחון האם בשווי דירות מגורים טמונה אינפורמציה נוספת, לגבי רמה חברתית-כלכלית של יחידות גיאוגרפיות, מעבר לזו הגלומה במדד חברתי- כלכלי שפותח וחושב בלמ"ס עבור השנים 1995, 1999, 2001, 2003, 2006 (בתהליך).  

תיחום יחידות גיאוגרפיות (אזורי אמידה) אליהן מתייחס המחקר, נעשה על בסיס רשויות מקומיות, בהתחשב בגודל האוכלוסייה ובמספר עסקאות המכירה. אזורים אלו מכסים כ-  %87 מכלל אוכלוסיית הארץ ממגזרים השונים, יהודיים ולא יהודיים . לצורך המחקר נבנו שני קבצי נתונים ברמת אזורי אמידה, על בסיס קבצי עסקאות המכירה שנעשו בשוק הדיור בשנים 2001 ו- 2003 וקבצים מנהליים אחרים.   

עבור אזורי האמידה נבנה מדרג לפי שווי דירות מגורים בהן (מדרג שווי הדירות), שהושווה לאשכול חברתי-כלכלי המדרג אותם לפי הרמה החברתית- כלכלית של התושבים, ונחקר קשר סיבתי שבין מדרג שווי הדירות לבין גורמים חברתיים אקסוגניים לאשכול חברתי-כלכלי, אשר עשויים להשפיע על שווי הדירות. ממצאי המחקר מעידים כי קיים קשר חזק ויציב בין אשכול חברתי-כלכלי של יישוב/אזור לבין מדרג שווי הדירות באותו אזור, כאשר מגמות השינוי באשכול חברתי-כלכלי עקביות עם מגמות השינוי במדרג שווי הדירות. ברוב המקרים בהם קיים פער בין מדרג שווי הדירות לבין אשכול חברתי- לכלי, פער זה שלילי באזורים מרוחקים ממחוז תל-אביב, וחיובי באזורים הקרובים אליו. אזורי אמידה המרוחקים יותר ממרכז הארץ, מדורגים בדירוג נמוך יותר לפי שווי הדירות. הממצא מצביע על "הרגישות" של שוק הדיור המקומי בארץ לריחוק ממרכזה. 

מלבד האשכול החברתי- כלכלי, השונות במדרג שווי הדירות מוסברת ע"י גורמים נוספים המאפיינים את הרכב האוכלוסייה בישות הגיאוגרפית. אזורים בהם אחוז אוכלוסייה יהודית מסך אוכלוסיית האזור, הינו גבוה, מדורגים ברמה גבוה יותר לפי שוויין של דירות מגורים. כמו כן, גם ריכוז האוכלוסייה החרדית באזור מעלה את מדרג שווי הדירות באותו אזור. לעומתם, כיוון ההשפעה של המשתנים, כגון אחוז אוכלוסיה דתית (אין חפיפה בין שתי קבוצת אוכלוסייה: דתית וחרדית), אחוז עולים מחבר העמים וכן מאתיופיה, מסך האוכלוסייה היהודית, הינו הפוך.  כמו כן, השונות במדרג שווי הדירות מושפע מרמת הפשע באזור: בעיקרון, גידול במספר עבירות מסוגים שונים ל-  1000 תושבים באזור מעלה את הסיכוי לירידה במדרג שווי הדירות באזור זה.